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天津二手房“期中考”成绩公布!成交量出现“诡异的平波”

时间:2019-07-09 01:34来源:未知 作者:admin 点击:

  天津楼市上半场结束哨已经吹响,随着365数据调查组6月份二手房数据的出炉,我们来复盘一下2019上半年天津二手房都经历了什么?下半年存在哪些变数?

  上半年二手房经历了一个完整的波段,波峰在3月,成交量最高,之后冲高回落。

  事实上,天津从2月就开始发力了,虽然成交量仅2000多套,但却是在半个月内完成的,已经起量。

  根据贝壳、我爱我家、中原地产3家的二手房数据,5、6月天津二手房成交量均接近4000套,企稳!相当于去年海河英才政策发布后6月的水平。

  6月“年中大战”,各项目火力全开,价格一次次刷新眼球,势必会掀起成交小高峰,因为网签滞后,数据会在7月才显示出来。

  所以及时行情只能看二手房,因为二手房是当月的签约数据,而新房的签约数据是滞后的。

  但有个规律,每当政策刺激,或者行情来了,新房和二手房成交量就会“倒挂”。比如今年的3月(小阳春)和去年的5月(海河英才)。

  去年下半年二手房成交量一直低位徘徊,这不奇怪,但今年小阳春成交量猛增后,还能扛在中位,靠什么“续命”?

  从贝壳找房数据来看,挂牌量是越来越高了,从年初的5万多套一路飙至现在的8万多套。

  一方面,新房限价红利仍在,想卖房置换的业主越来越多;另一方面,有些人不认为短期房价能上涨,有点看空,想抛售房产。

  要想完成交易,得要有人接盘,谁来接?除了自生购房需求以外,新天津人占比很大。

  从2018年5月“海河英才”计划推出以来,截至今年4月底,天津引进各类人才16.25万人,平均年龄31.8岁,相当于过去2到3年引进人才的数量,创历史新高。

  去年落户新政公布当月,二手房成交量猛增,并不是新天津人造成的,是之前的观望人群果断入市了。

  这16.25万新天津人肯定不会集中一个时间点入市,落户后需要对楼市考察、观望,2019年才是新天津人陆续进场的时点。

  目前天津落户人数持续增加,预计下半年二手房成交量不会出现“断崖式”下滑,依旧有支撑。

  成交量连续3个月低于50万方,价格会走低;连续3个月高于100万方,就会涨价。

  最近3个月二手房成交量都在80万方左右,不具备降价的基础,也不具备涨价的可能。

  ❖与成交量相同,天津二手房的成交均价(市内六区+环城四区)在上半年也走出了一个完整的波段。

  3月、4月小阳春,二手房价格保持增长,许多二手房业主信心大增,提高挂牌价格。

  在“积攒”期间,很多买家都会观望,能逼定出手的只有较低的价格刺激,所以我们会发现,5月不但量跌了,价格同样也跌了。

  6月延续了5月的态势,成交均价还在走低,但跌幅缩小,进入横盘期,价格企稳。

  一方面是供应量巨大,另一方也确实跌不动了,有的小区价格已经回到2017年底,很难再往下走了。

  6月与5月的日均带看量基本持平,而且成交量也持平,这一阶段的二手房像温吞水,没有“波澜”。

  6月,市内六区和环城四区中,和平区、北辰区、津南区价格上涨,河北区持平,其它6个区平均价格均跌。

  其中西青区跌幅最大,达1.26%,这与西青区新房市场点状火热有关系,新房限价、供应充足必然会挤压二手房。

  市内六区的二手房可以靠学区价值、配套资源支撑,但环城二手房完全要看新房“脸色”。

  尤其今年新天津人陆续涌入,这两个区域更是他们锚定的对象,毕竟150万以内的“老破小”可选择性很多,最关键的是,学区都还不错。

  今年新房供应量大增,以环城、远郊居多,对于环城业主来说,“1+1”的配置即将显现。

  有些观点认为“不要再碰老破小”,但在刚需为王的天津,只要教育资源不均这个现状不改变,“老破小”依旧有它的价值。

  ❖6月成交房源中,70平米以下依旧占比一半,不过较5月有所减少;70-90平米的成交房源量有明显增长;120平米以上的也微增。

  两点原因:市区“老破大”不符合改善需求,少有人接盘;新房优惠不断,比选择次新房更合适。

  另外有一点不可忽视的现象,今年新房市场异常强烈的迎合刚需,尤其环城和远郊,户型越来越小,总价也越来越低。

  比如北辰大张庄的新城悦隽风华、中梁津门首府最小户型仅77、78平米,总价最低能控在80万左右。

  这对于一些落户但暂时不需要学区的人来说,又是一个新选择,会分流“下三区老破小”的购买力。

  有只降了几万块的,比如南开区,议价空间在3-5%,成交周期不长,这与新房供应少,地王房价高有很大关系。

  有些业主之前期望较高,但二手房经过盘整,已经趋于平稳。再加上新房一直优惠不断,有置换需求的也就认头出货了。

  事实上,这也是正确的做法,市场上行期置换容易踩空,现在的状态反而更靠谱。

  6月,天津十区93个板块中,价格上涨的有33个,跟3、4月相比是少了点,但比5月有所回升。

  ❖ 涨幅前十名的板块为:小淀镇、、三条石、常州道、体育馆街、铁东路、海教园、北闸口、柳林街、八里台、桃园街。

  ❖ 跌幅前十名的板块为:大寺、大胡同、双口镇、军粮城、精武镇、小白楼、中北镇、嘉陵道街、万新村、集贤里。

  有些板块价格幅度大是属于结构性变化,可以忽略,比如双口镇、军粮城等;有些板块是因为受到新房挤压,比如精武镇、集贤里、中北镇等。

  2019上半年,天津二手房成交了473万平米。不算差,放在近两年来看,这个数字都很不错。

  上半年新房成交面积将近600万平米,2018年全年是1200万平米,遵循“量涨”的基调,下半年新房供应量会更猛,限价红利将激发更多人的置换需求。

  如果是2016年上半年买的房子,那已经获利,一个新盘的交付就是至少10%的换手率,这又是一个压力位,卖家和卖家之间也要竞争,价格受“挤压”。

  一般来说,如果没有政策刺激,横盘期会持续3-6个月,现在二手房处于横盘期初始。

  ❖ 一正:政策刺激,市场反应快且及时,将由横盘而向上,但这是短期波动,政策效应衰减后还会回调。