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访湖南省房地产业协会会长湛稼勤:湖南城乡居民已实现从“蜗居”

时间:2019-09-16 13:44来源:未知 作者:admin 点击:

  “价值洼地”的湖南,本土房企尚未站稳脚跟,来自外部的竞争者早已经抢占了市场的“蛋糕”。

  由于经济发展速度较为缓慢,当邻省的武汉市在开发方面如火如荼的时候,湖南省会城市长沙仍然不太活跃,甚至不如经济总量较低的南昌市和贵阳市。

  不过,尽管面临成本和价格的双重夹击,湖南的民营企业却显得异常坚韧和顽强,用一砖一瓦、钢筋水泥,改写着湖南的住宅历史,定格了城市的新面貌。

  新中国成立之初的很长一段时间里,湖南省实行“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度,人们住房严重短缺。1978年初期,湖南省会城市长沙人均居住面积仅为3.97平方米。住房制度改革后,湖南省城乡居民跨入住房“市场化”时代,实现从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。2018年,长沙市城镇居民人均自有现住房建筑面积达到45.5平方米。

  当下湖南房地产经济的发展态势如何?在新型城镇化战略下,将如何成长为中部崛起的增长极?近日,《中国经营报》记者独家专访了湖南省房地产业协会会长湛稼勤。

  湛稼勤是湖南岳阳人,20世纪80年代从同济大学毕业后在中国建筑第五工程局有限公司工作了19年。2004年,他从施工单位转战房地产企业,并逐步升至公司总裁,大多数负责开发的项目在湖南省内。

  和许多房地产企业家一样,湛稼勤有着跑步的爱好。他每天早晨四点半起床跑步10余公里。“湖南早期的房地产经济发展得比周边省份更为缓慢,政府大量集资盖房,民营企业无法形成规模效应,基本上没有大型品牌公司。”见证了湖南房地产业兴盛的湛稼勤说。

  湖南省的房地产业兴起于20世纪80年代。在1978年以前,湖南城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设,住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款,少量靠单位自筹。住房建好后,按级别、工龄、年龄、居住人口、辈数、人数和有无住房等一系列条件分给员工居住,只收取极低廉的租金。

  随着改革开放的春风吹遍三湘大地,湖南省住房建设事业迎来快速发展的40年,特别是在1998年全面深化住房制度改革以后,极大地调动了企业投资建设商品房的积极性,住房建设规模得以大幅度增加。

  以长沙市为例,1978年前,长沙的人均居住面积仅为3.97平方米。十一届三中全会以后,住房商品化种子开始萌芽,住房制度改革探索前行。1998年年底,长沙停止福利实物分房制度,实施货币化分房,告别福利性实物分房时代,住房“市场化”成为住房建设的主题词。

  湖南省房地产业协会提供的数据显示,1995~1998年,长沙经济适用住房共开工建筑面积近400万平方米,完成投资超22亿元,全市人均居住面积提高到8.2平方米。接下来十年,湖南房地产业进入快速发展的黄金期。

  2008~2018年,房地产行业逐渐步入“白银时代”,长沙房地产市场变化频繁,其间,限制、松绑等各种政策随着房价的涨跌而循环变化,房地产业在促进经济发展和改善居民居住条件方面发挥的作用更加凸显,城镇居民人均自有现住房建筑面积达到45.5平方米。

  湛稼勤认为,湖南正处于房地产业的第三阶段,市场相对稳定,至少还将以目前的速度发展10~15年。等到人口达到顶峰,住房需求趋于饱和,中小房地产开发商会被洗牌出局,留下少数房地产巨头企业,行业才逐渐收缩,进入“第四阶段”。

  根据他的判断,伴随长沙的城镇化进程加快,更多市州的人口流入,购买力和市场空间也会有所扩大。

  中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在演讲时提到,在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑,即省会城市往往占有全省土地面积的5%~10%,人口等于总人口的20%,GDP有可能达到全省总GDP的30%,服务业占到全省总GDP的40%。

  以湖北省为例,2018年,湖北省总人口为5917万人,其中省会城市武汉为1108.1万人。同样上述逻辑,2018年,湖南省总人口为6899万人,长沙市总人口应该为1379万人。

  湖南省统计局公布的数据显示,截至2018年,长沙市常住人口为815.47万人,其中,城镇人口为645.23万人,城镇化率达79.12%。

  《长沙市城市总体规划(2003-2020)(2014年修订)》显示,到2020年长沙总人口为1000万人,城镇人口为810万人,城镇化水平为81%。

  长沙房价在中部省会城市一直居于末位。在湛稼勤看来,房价长期处于“洼地”,与城市建成区和人口规模偏小、第三产业占GDP的比重长期偏低、土地供应长期充足、本地居民住房需求基本饱和关系密切,尤其与市场调控息息相关。

  在长沙市加快发展的同时,人口和住房需求持续增加,加大了房价上涨压力。长沙市政府执行了严格的调控政策,并将房地产调控和构建长效机制结合。目前市场整体平稳健康,房价仍然保持“洼地”效应。

  在诸多因素中,湛稼勤多次提到长沙市人口聚集量不够的状况。改革开放初期,广州、深圳等一线沿海城市快速发展,导致湖南大量劳动力外流,长沙常住人口也未达到应有的水平。

  湛稼勤认为,“人口基数不够导致长沙的房地产市场发展迟缓,从而带动湖南其他市州的力度不强。”

  “房地产界有句话是‘如果你爱一个人,叫他来湖南做房地产;如果你恨一个人,也叫他来湖南做房地产,他会痛不欲生’。” 湛稼勤开玩笑谈到,由于房价水平有限,在行业发展的前两个阶段,湖南本土企业的利润率摊薄,在销售额和规模上远远落后于一线城市品牌房企的步伐。湛稼勤介绍说,算上土地出让金、建安成本、税费和管理费用等,开发商在上海每平方米的利润是3000元,到湖南则只有100元。

  值得一提的是,在成本增加而利润率低的市场博弈中,湖南的本土房企逐渐探索出成功路径。

  克而瑞研究中心发布的“湖南省2018年重点房企成交金额榜”中,碧桂园、恒大和中建信和位列前三,湖南本土房企长沙房产(集团)有限公司(以下简称“长房集团”)和大汉城镇建设有限公司(以下简称“大汉城建集团”)以67.29亿元、50.94亿元,分别位列第七、第十名。

  公开资料显示,大汉城建集团隶属于大汉控股集团有限公司,早期通过垫资投入市政道路建设,从娄底市起家,并逐步发展成为一家大型综合性非公有制企业。自2012年起,连续8年荣膺中国企业500强。

  不过,也有一些本土房企在市场竞争中被洗牌出局。湛稼勤回忆道,2000年前后,有几家房地产企业在长沙的市场份额大,知名度很高。“一些本土企业投资长沙主干道芙蓉路,但是项目做完后,没有坚持下来形成滚动开发节奏。也有企业家被誉为‘长沙江景楼盘第一掌门人’,但在湘江边开发少数项目后,没有形成裂变走出湖南扩大规模。”湛稼勤遗憾地说,过去几十年间,房地产企业在长沙留下过“群雄争锋”的商界故事,但“三年不开张,开张吃三年”的思路让不少企业成了“昙花一现”。

  从另一角度来看,房价的“洼地”效应也吸引了众多房地产开发商、投资客从北上广深等热点城市转道长沙。一时间,因购房迁入长沙的人口比例超过50%。

  2018 年,销售金额全国前50强的房地产开发企业中,入驻湖南的有39家,入驻长沙市的有36家。从入驻年份集中度看,2018 年及 2011 年为入驻相对较多年份,分别新入驻7家、5家。

  湛稼勤说,越来越多的品牌房企进驻长沙以后,开启疯狂拿地的步伐,在资金实力和人才方面的竞争力比本土企业更强,本土房企的生存环境变得残酷。

  他同时也提到,不可否认,品牌房企进驻,表面来看是抢占或者压缩了本土开发商的市场。但就市场本身而言,能够影响到项目销售的主要是品牌、产品和价格三大要素。因此,在竞争激烈的市场环境下,开发商之间也在不断围绕品牌、产品和价格三个因素相互学习提高。与其说是一种冲击,不如说是一种共赢,有效推动了湖南房地产市场的完善和成熟。

  统计数据显示,2008~2018年,湖南省长株潭三市GDP从4600亿元增长至超过1.58万亿元,10年间增长超万亿元。这得益于湖南省在20世纪80年代即开始积极推动长株潭一体化发展。现如今,湖南省委、省政府更是在推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局,长株潭城市群极有可能成为继“大武汉”后引领中部崛起的又一重要增长极。

  伴随交通等基础设施逐渐完善,协同发展机制加快构建,长株潭城市群近年来发展成绩颇为亮眼。

  “湖南省房地产行业在新型城镇化的推进、‘长株潭’一体化等众多利好因素的推进下,将产生较大的发展空间。”湛稼勤认为,长株潭城市群将会是未来房地产企业投资开发的重点。近期正处于长株潭城市群一体化的加速阶段,有的开发商已占据市场和地理位置等先天优势,有心的开发商应该借此时机加速布局。房企可以结合自身发展优势,把握城市群发展的规律和特征,在城市群的基础设施建设中找到位置,取得最大价值。

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